■部分存在巨額應(yīng)繳未繳土地增值稅的上市

    房企名單　　　（數(shù)據(jù)截至2012年12月31日）

    據(jù)央視《每周質(zhì)量報(bào)告》昨天報(bào)道，長(zhǎng)期關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部及國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)沒(méi)有征收到位的土地增值稅做出分析測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國(guó)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元，而實(shí)際上，這8年間國(guó)家征收到的土地增值稅僅為0.8萬(wàn)億元。這意味著，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億。

    ■算賬 房企8年欠稅3.8萬(wàn)億

    據(jù)專(zhuān)家介紹，土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅。據(jù)測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。按照目前房地產(chǎn)商通常的操作模式，土地增值稅已經(jīng)被列入開(kāi)發(fā)成本，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)商應(yīng)向國(guó)家繳納的土地增值稅，早已包含在消費(fèi)者的購(gòu)房款中。按照現(xiàn)行規(guī)定，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售超過(guò)85%，或者獲得商品房預(yù)售許可證滿(mǎn)3年等條件下，稅務(wù)部門(mén)就應(yīng)當(dāng)按規(guī)定對(duì)該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行清算征繳。

    央視報(bào)道稱(chēng)，李勁松在對(duì)國(guó)內(nèi)知名的40多家上市房地產(chǎn)公司的企業(yè)年報(bào)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，這些公司無(wú)一例外都有巨額應(yīng)繳未繳的土地增值稅。截至2012年12月31日，其中28家房地產(chǎn)上市公司應(yīng)繳未繳土地增值稅總額高達(dá)640億元。應(yīng)繳未繳土地增值稅金額排名前十的企業(yè)分別是：雅居樂(lè)（83億元）、SOHO中國(guó)（64億元）、富力地產(chǎn)（58億元）、萬(wàn)科（58億元）、華僑城（49億元）、招商局地產(chǎn)（44億元）、合生創(chuàng)展（42億港元）、融創(chuàng)中國(guó)（27億元）、金地集團(tuán)（26億元）、新世界中國(guó)地產(chǎn)（24億港元）。

    李勁松根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)沒(méi)有征收到位的土地增值稅做了分析測(cè)算：自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額超過(guò)31.2萬(wàn)億元；而中國(guó)社科院2011住房綠皮書(shū)披露，2009年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆，其中沒(méi)有達(dá)到土地增值稅清算條件的項(xiàng)目收入幾乎可以忽略。照此測(cè)算，全國(guó)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元。而實(shí)際上，這8年間國(guó)家征收到的土地增值稅僅為0.8萬(wàn)億元。這就意味著，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。

    ■分析 欠稅房企從中獲利不菲

    截至2012年12月31日，廣州富力地產(chǎn)有58億元應(yīng)繳未繳土地增值稅，記者就此問(wèn)題致電富力地產(chǎn)，該公司一名負(fù)責(zé)人表示，這些土地增值稅“沒(méi)到繳的條件”，滿(mǎn)足繳稅條件后，就會(huì)“有一筆就繳一筆”。該負(fù)責(zé)人表示，“不是（企業(yè)年報(bào)）上面掛多少，就要繳多少。”

    記者注意到，富力地產(chǎn)等房企雖然聲稱(chēng)在年報(bào)中所列出的土地增值稅不是現(xiàn)時(shí)義務(wù)，并不需要全部立即上繳，卻將這部分土地增值稅算成公司已經(jīng)支出的經(jīng)營(yíng)成本，也就是說(shuō)，這些上市公司向股民公布的年報(bào)中，所計(jì)算的企業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)減掉了這部分他們并沒(méi)有足額上繳的土地增值稅。記者追問(wèn)富力地產(chǎn)為何采取這種完全不合理的計(jì)算方式，相關(guān)負(fù)責(zé)人卻避而不答。

    對(duì)于富力地產(chǎn)聲稱(chēng)上述土地增值稅“還沒(méi)達(dá)到清算征繳條件”的說(shuō)法，專(zhuān)家稱(chēng)這種解釋站不住腳。“應(yīng)付稅金就是你應(yīng)該繳的稅，比如說(shuō)你算出來(lái)應(yīng)繳1000萬(wàn)元稅金，如果你沒(méi)繳，那就欠稅了。”財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希說(shuō)。