在被收回昔日總價(jià)超50億元的地王、沒收2億元競買金后，時(shí)隔五年，北京順義區(qū)國企大龍地產(chǎn)終于重返北京市場拿地。北京市國土局昨日出讓順義馬坡組團(tuán)商業(yè)地塊，受區(qū)位及地塊屬性影響，最終成交價(jià)僅6.5億元，購買方為大龍地產(chǎn)。分析人士認(rèn)為，大龍地產(chǎn)此前為太多有關(guān)“未能按期繳納順義地王土地出讓金，被市國土局取消拿地資格”的輿論所困擾，此次在京拿地，盡管低調(diào)，但戰(zhàn)略意圖明顯，或宣告著其新一輪戰(zhàn)略擴(kuò)張的開始。
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與五年前被收回的地王不同，昨日大龍摘得的地塊用地性質(zhì)為商業(yè)，北京市國土局公開信息顯示，該地塊建筑控制規(guī)模11.4萬平方米，土地面積7.39萬平方米，此地塊的起始價(jià)6.5億元，在為期30天的公示期內(nèi)，僅于1月7日收到了一次報(bào)價(jià)，鑒于地塊本身的屬性以及區(qū)位，隸屬順義國資委的大龍地產(chǎn)最后以底價(jià)摘得該地塊并不出奇。
北京商報(bào)記者查閱大龍地產(chǎn)的上市公告發(fā)現(xiàn)，截至2014年9月30日，大龍地產(chǎn)的主要房地產(chǎn)項(xiàng)目僅有4個(gè)，分別為裕龍華府、馬坡保障房項(xiàng)目、滿洲里裕龍園區(qū)南區(qū)、中山裕龍君匯項(xiàng)目，其中，中山裕龍項(xiàng)目銷售過半，馬坡保障房項(xiàng)目僅剩200余平方米，滿洲里項(xiàng)目貨值較低，換句話說，目前大龍真正的主力項(xiàng)目只有順義的裕龍華府。然而，知情人士透露，裕龍華府銷售并不順利，自去年4月領(lǐng)取預(yù)售證后，半年內(nèi)僅賣出3000平方米的房源，不足可售量的1/10。按照北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的話說，作為上市房企，大龍已經(jīng)到了必須拿地的時(shí)間。
為什么是順義馬坡地塊
然而，對于大龍這個(gè)小盤子、又經(jīng)歷過五年前收地風(fēng)波的企業(yè)，顯然在價(jià)高者得的北京土地市場中并沒有更多的選擇：在大龍去年發(fā)布的三季報(bào)顯示，其自有資金僅有8.1億元，即便是四季度有部分回款，但業(yè)內(nèi)估計(jì)，其手中最多現(xiàn)金流不會(huì)超過10億元。
“北京對于拿地的保證金額度、付款方式、付款進(jìn)度都有非常嚴(yán)格的要求，像大龍這樣有‘前科’的企業(yè)，雖然會(huì)有順義國資委做依靠，但門檻還是會(huì)更高。”在業(yè)內(nèi)人士看來，綜合大龍自身的財(cái)務(wù)狀況，以及其開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和“前科”，總價(jià)在七八億元的順義區(qū)內(nèi)地塊應(yīng)該是大龍“補(bǔ)倉”的首選。翻看北京市國土局目前正在出讓的地塊中，除了大龍此次拿下的馬坡地塊外還有兩個(gè)，分別是順義新城居住及養(yǎng)老配建地塊和趙全營多功能地塊，前者的出讓起始價(jià)為4.6億元，后者僅為2.2億元。“趙全營的項(xiàng)目基本上很難有盈利空間，順義新城的項(xiàng)目配建過高對于大龍是個(gè)難題。”
隸屬于順義國資委的大龍地產(chǎn)，曾經(jīng)在2009年11月20日通過拍賣方式以50.5億元競得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，而后又在2010年2月1日被取消了競得資格，損失了已經(jīng)繳納的2億元競買保證金。在被收回保證金后，不但拿地資格在京遭到叫停，大龍地產(chǎn)的業(yè)績一度更是急劇下滑。雖然在三年解禁期滿后，曾經(jīng)于2013年試圖在北京拿地，但終因資金量有限未能競爭過龍頭房企而放棄。沒有新增土儲(chǔ)的大龍，除了消化庫存外，近年來開始以購買銀行理財(cái)產(chǎn)品確保手中現(xiàn)金的保值。北京商報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅上市公司公告，自2013年以來，大龍地產(chǎn)購買銀行保本型理財(cái)產(chǎn)品已經(jīng)達(dá)到20余次。
“回歸”北京市場
北京商報(bào)記者就此次拿地的付款方式、拿地后將如何開發(fā)等問題向大龍地產(chǎn)發(fā)去采訪提綱，但截至發(fā)稿前沒有得到回復(fù)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從大龍地產(chǎn)近幾年的財(cái)務(wù)狀況看，或與國資背景和資金注入模式有關(guān)，其資產(chǎn)負(fù)債率并不高，甚至是偏低的。隨著北京土地市場的持續(xù)升溫，北京此類國有資產(chǎn)依托的企業(yè)并不愿意為全國型房企所喝退，而將選擇繼續(xù)擴(kuò)張。該地塊作為商業(yè)用地，對于大龍地產(chǎn)而言或?qū)⒆鲆粋€(gè)地標(biāo)產(chǎn)品。尤其此類房企越來越意識(shí)到，若沒有標(biāo)桿項(xiàng)目，戰(zhàn)略和品牌擴(kuò)張的難度都會(huì)很大，不排除開發(fā)商業(yè)綜合體等業(yè)態(tài)的可能。“而且大龍地產(chǎn)在京外市場的幾個(gè)項(xiàng)目市場去化效果并沒有預(yù)期的好。所以此次回歸也可以理解為其做扎實(shí)北京大本營的開始，不排除接下來還會(huì)在京繼續(xù)積極拿地。”嚴(yán)躍進(jìn)分析表示。北京商報(bào)記者 齊琳 張茜嵐