核心提示：6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規(guī)范。

　　6月4日，住建部、央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，就商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規(guī)范。

　　通知規(guī)定，借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng)，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；或貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的，貸款人都應(yīng)對借款人執(zhí)行第二套(及以上)差別化住房信貸政策，即貸款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　相較之前，新的“二套房”認定的范圍和情況都將發(fā)生變化，除了已有一套個人住房再購買一套住房屬于二套房外，還有若干情況也屬于二套房范疇中。

　　不認定為二套房的六種情況

　　本報根據(jù)新規(guī)定，歸納出了幾種并不認定為二套房的情況：

　　首先，成年子女貸款購房，即父母名下有房，子女在成年后貸款購房的，不認定為二套房；

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)，即貸款購買過商鋪等商業(yè)地產(chǎn)，之后再貸款購房的也不認定為二套房；

　　第三，全款購房，即全款買過一套房，售出后再次貸款買房的不認定為二套房；

　　第四，農(nóng)村人口，即農(nóng)業(yè)戶口有自己的宅基地，之后貸款購買商品房的也不認定為二套房；

　　第五，異地購房，即在外地全款買過房產(chǎn)，之后來沈陽申請貸款買房的，也不認定為二套房；

　　第六，婚前購房，即在結(jié)婚之前，有房一方以無房一方的名義貸款買房的，也不認定為二套房。

　　案例解析

　　本報買房通欄目熱線也接到大量讀者關(guān)于二套房問題的咨詢電話，針對其中部分關(guān)注度較高，本報記者為您一一解答。

　　貸款買房

　　出售后再買

　　案例：家住鐵西區(qū)的張先生在2000年曾貸款購買過一套房產(chǎn)，而現(xiàn)在隨著孩子的入學(xué)，相繼產(chǎn)生了住房與學(xué)校距離太遠的問題，為考慮到孩子上學(xué)問題，減少自己和愛人接送孩子上學(xué)的負擔(dān)，于是打算將現(xiàn)住房產(chǎn)出售，去孩子學(xué)校附近再買一套房來居住。然而張先生在買新房過程中，卻被告知，如果申請商業(yè)貸款要按照第二套房相關(guān)政策進行。張先生自己也糊涂了：“我的手里已經(jīng)沒有房產(chǎn)，再買一套怎么還能算二套房呢？”

　　解析：興業(yè)銀行個貸部工作人員表示，目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說除了參看房產(chǎn)局中購房者的購房記錄之外，也要參照銀行的貸款記錄。按照張先生的情況，盡管將這套房產(chǎn)出售后，家庭名下沒有住房，但因為其之前有貸款記錄，所以之前貸款購買的房產(chǎn)出售后，再購買時也會被算作二套房。

　　婚前一方有房

　　婚后再買房

　　案例：公務(wù)員林小姐在結(jié)婚前曾貸款購買過小戶型房產(chǎn)，作為過渡時期居住，隨著成家立業(yè)，結(jié)婚各項事宜也在籌備中，但是婚房的貸款問題成了一個大煩惱。林小姐表示，打算賣掉之前自己居住的小戶型，再買個大一些的婚房，改善一下居住環(huán)境，所以經(jīng)濟負擔(dān)較大，仍需要林小姐和未婚夫二人共同申請貸款承擔(dān)，但是銀行方面告知，申請房貸都要被認定為二套房，貸款首付款比例不得低于五成，利率不得低于基準利率的1.1倍。

　　解析：銀行業(yè)人士指出，目前房貸政策以是否使用銀行貸款為準，即只要以家庭為單位的成員有過房貸經(jīng)歷，即便出售該套住房之后重新貸款購房，也將被算作“二套房”，中國銀行沈陽沉河支行經(jīng)理宋巖秋表示，二套房“認房又認貸”的一個特點就是貸款記錄和房產(chǎn)記錄同時兼顧，一方有過貸款記錄也將影響到婚后的住房貸款。現(xiàn)在的標準對抑制投機有一定作用外，也可能會影響到一部分自住性需求人群。

　　夫妻貸款購房

　　離異后再買房

　　案例：2005年，趙先生和文女士結(jié)婚后，兩人共同貸款購買了一套住房。2010年末，兩人離異，該處房產(chǎn)判給了文女士，貸款也由其繼續(xù)承擔(dān)。今年，趙先生想為自己購買一套房產(chǎn)，但又擔(dān)心自己在銀行已經(jīng)有了貸款記錄，被認定為二套房。那么，趙先生的情況是否也在新政策的影響范圍內(nèi)呢？

　　解析：21世紀不動產(chǎn)渾南店經(jīng)理王迪認為，趙先生向銀行申請貸款的話，是不會被算作二套房的。因為二人離異后房子劃到女方名下，這樣趙先生名下則無房產(chǎn)，辦理貸款時出示離婚證，離婚協(xié)議，以及他的單身證明，這樣再貸款申請購房也應(yīng)該算是按首次購房貸款。(中國新聞網(wǎng))