第二，鼓勵地方政府公開透明的債務融資。應考慮由國家制定統(tǒng)一政策，允許地方政府通過發(fā)行保障房債券，進行項目融資。這樣，既可以通過資本市場、商業(yè)銀行等外部力量，監(jiān)督保障房的運營，還可以切斷地方政府收入與土地出讓的直接聯(lián)系。

　　第三，完善法規(guī)，破解保障房融資的制度障礙。借鑒海外經(jīng)驗，引導社會資金參與保障房建設。中房集團理事長孟曉蘇多年來一直呼吁，利用房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)，來開展保障房融資。這樣既能集合社會閑散資金，統(tǒng)一用于保障房建設；又能通過地方政府提供的信用擔保，為社會資金提供低風險的投資渠道。但實施中，需吸取美國次貸危機的教訓，避免對房地產(chǎn)資產(chǎn)過度證券化，確保金融體系的安全。

　　突出保障房“居住屬性”

　　多位受訪專家認為，保障房要更多地強調(diào)實用性，應去除其附加的“財富效應”，回歸“居住屬性”。由于兩限房、經(jīng)適房都具有產(chǎn)權(quán)，這兩類保障房的“財富效應”明顯，很多地方的兩限房、經(jīng)適房價格只為同地段商品房的三分之一左右，將兩限房、經(jīng)適房出租或出售可以獲得豐厚收入，這也在客觀上促使一些人“鉆空子”。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會投融資中心主任尹斌說：“限價商品房的需求無止境。購買型保障房的‘財富效應’使得購置需求不斷增長。雖然目前北京等地規(guī)定，經(jīng)適房滿5年后方可上市出售，差價收益的70%甚至更多上繳政府部門。但這是按照核定價，和市場價相比有差距。”

　　專家認為，未來保障房建設應該明確保障群眾的居住權(quán)，宜大力建設租賃型的保障房，特別是在地方財政有限的情況下，宜集中財力建設公租房。尹斌說，當前階段除了保留用于特殊情況的如災后重建、棚戶區(qū)改造和特殊群體的定向安置外，應該考慮經(jīng)適房的適度退出，杜絕憑借保障性住房攫取公共福利、增進私有財富的現(xiàn)象。

　　“政府投入到保障房建設的資產(chǎn)應想方設法使其循環(huán)利用保障房不僅可以新建，也可根據(jù)需求收購、改建以增加房源，增加地段多樣性，盡量安排在交通方便的地段，不要增加住房困難人群的出行成本、孩子上學成本等。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長陳志說。

　　在此基礎上，應大力發(fā)展租賃型保障房。專家表示，住房保障體系建設對很多國家來說是幾十年甚至上百年建立并完善起來的，我國目前補保障房建設“短板”，極大推動了商品房、保障房雙軌制的建立。

　　一是建立有梯度、有效銜接各類住房困難人群的保障房體系。建立廉租房—公租房—普通租賃房—中高檔租賃房、普通商品房—高檔商品房的體系。針對不同人群，根據(jù)不同收入水平、住房的困難程度，提供多層次的住房體系。使不同人群的住房需求層次能有效地銜接。其中，廉租房更多是要靠政府多補貼，公租房依靠政府、機構(gòu)投資運營，補貼租金和投資達到基本平衡的程度。普通租賃房應加大供應，提升規(guī)范性。而中高檔租賃房和普通商品房乃至高檔商品房則可以走市場化路子，滿足“高端人群”更高層次的居住需求。

　　二是完善的住房保障體系，需進一步引導群眾通過租賃解決居住困難問題，逐步樹立新的居住理念，即人人有房住而不是人人都要有產(chǎn)權(quán)房。正是人人買房、有產(chǎn)權(quán)房的想法堆積了大量的住房需求，而人人都有產(chǎn)權(quán)房是不現(xiàn)實的。與此相配套的，還需要有更為規(guī)范的市場化租房制度。專家建議制定相關(guān)經(jīng)濟、金融政策，鼓勵和培育各類房屋租賃市場的參與者，特別是機構(gòu)投資者，增加大量穩(wěn)定的出租房源，提高市場化租房的吸引力和規(guī)范性。

　　尹斌說，現(xiàn)在有很多人不愿意租房是因為租房存在很大的不穩(wěn)定性，比如隨時可能提高租金、被迫搬走等。這是因為市場上多是私房出租，私租房的不穩(wěn)定性造成了預期的不穩(wěn)定性，刺激了買房的需求。