出臺近兩年的“三道紅線”政策將房地產行業推進調整通道，舉債擴張的“高周轉”發展模式已經退出舞臺。在此背景下，百強企業的“規模”也不再是“萬金油”。
3月31日，在北京舉辦的2022中國房地產百強企業研究成果發布會暨第十九屆中國房地產百強企業家峰會，揭示了房企“增收不增利”日趨嚴重，長期低利潤時代已經來臨。面對新的增長邏輯，保證財務安全性和經營穩健性是前提，方能把握行業生態重構機遇。
百強房企“增收不增利”日趨嚴重
在市場調整期內，雖然去年房地產百強企業運用多種營銷手段并加大線上及線下營銷力度促進回款，但是與上一年10.8%的銷售額增長率相比，仍然遜色不少。《2022中國房地產百強企業研究報告》(以下簡稱“報告”)顯示，2021年，百強企業銷售總額超過9萬億元，同比增長3.9%。
中指研究院常務副院長黃瑜指出，這一增速首次低于全國0.9個百分點，因為沒有跑贏行業大勢，市場份額也是微降，降至49.9%。可以看到，隨著房地產行業進入加速出清、優勝劣汰的階段，百強企業都出現不約而同的降速。
對于市場銷售不暢的原因，北京澤信控股集團有限公司營銷總監婁健認為，主要是客戶信心還沒建立起來，中國房地產市場是一個受政策影響波動的市場，隨著寬松政策逐漸出臺，市場將會有所起色。另外，目前三四線城市購房需求觀望，也有疫情方面的影響。
值得關注的是，在百強房企營收與凈利潤保持增長態勢的同時，盈利能力卻持續下行。報告顯示，百強房企營業收入均值達498.6億元，同比增長19.3%。但由于營業成本上漲，凈利潤均值達56.2億元，同比增長0.4%，明顯出現凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，“增收不增利”日趨嚴重。尤其是受新冠肺炎疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，百強企業凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降2.2個、1.8個百分點。
黃瑜認為，地價高企和房地產去金融化限制了房企盈利空間，這也意味著行業長期處于低利潤時代。不過，對于區域深耕型房企，則可以集合資源降低成本、享受到高市場占有率的紅利。
“舉債擴張”的增長邏輯不可維持
“三道紅線”政策出臺是房企的一個轉折點。百強企業通過提前償還債務、調整債務結構等方式縮減債務規模。報告顯示，2021年百強企業剔除預收賬款的資產負債率、凈負債率的均值分別為69.5%、77.1%，較上年分別下降0.6、3.6個百分點。短期償債能力略有提升，現金短債比為1.6，較上年上升0.1，均已基本合規。
值得關注的是，在融資收緊疊加償債高峰期，市場調整銷售回款壓力較大，企業現金流面臨更大挑戰，這也意味著此前房地產“舉債擴張”的增長邏輯不可維持。
報告顯示，2021年，房地產行業共實現非銀類融資17652.2億元，同比下降26.3%，行業融資收緊態勢顯著。其中，除ABS外，其余融資渠道同比均出現不同程度下滑。相比之下，國企融資能力較強、成本較低，2021年國內信用債融資占比達75%，融資成本3.98%。與此同時，區域型房企負債水平相對較低，整體財務基本面良好。
對此，黃瑜認為，由于多家高存貨、高周轉、高杠桿模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經顯現，房企需逐步改變經營模式。而未來百強企業在加大營銷回款力度的同時，應緊抓政策窗口期，積極拓展新的融資渠道，通過并購融資、綠色債券、ABS等方式補充資金，有效管控風險。
不動產投融資企業蔚然控股有限公司董事長韓成名表示，之前高負債、高杠桿、高周轉的企業出現流動性問題也在意料之中，事實上，“三高”模式的企業也很難維持。經過這次行業危機之后，房價一直上漲的執念出現了動搖，“房住不炒”讓購房者更加理性面對房地產市場。雖然整個房地產市場杠桿率下降了，但市場風險更低了，既有利于國家宏觀經濟發展，也有利于市場平穩，維護住房消費者合法權益。
雖然目前房地產大環境還有待進一步回暖，但是韓成名堅定看好不動產領域，他認為企業關鍵在于行穩致遠。
洗牌格局下“穩”字當頭
值得關注的是，2022年以來，全國已有超60個城市從降首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度、發放購房補貼等方面放松了房地產調控政策，促進合理購房需求的釋放。在信貸環境和調控政策持續改善的情況下，購房者預期和置業信心有望逐漸企穩。
而對于房企來說，在業內人士看來，需要調整經營方式，發揮綜合運營優勢，適應行業調整周期；以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性，來適應市場分化、調整、洗牌的格局。
“早些年房企追求規模，后來追求毛利率、凈利潤，事實上，單純追求規模和利潤都已行不通，隨著行業毛利率、凈利潤持續降低，正在逐漸向制造業靠近。”婁健如是說。
婁健進一步表示，對于企業來說，重要的是平穩運轉，通過降本增效進行精細化管理；做好產品和服務，持續深耕一個區域，往往會收獲意想不到的結果。
而在韓成名看來，作為不動產投融資企業應在資產選擇上更加謹慎，聚焦區域，比如聚焦長三角、大灣區、成渝都市圈等，對交易對手也會更加挑剔，包括對企業發展質量、發展布局都會有更高的要求。在進行風控體系升級的同時，對于一些資產評估，特別是資產的流動性把控上會更高。
“未來房地產企業的發展趨勢是：大非強、穩能強，唯有強者才能把握行業生態重構機遇。”黃瑜表示，房企要做穩、做強，需要“穩”字當頭，管控風險；強化運營，提質增效；聚焦主業，延伸服務。
新京報記者 袁秀麗