隨著6月上海全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，受到疫情影響停擺兩個(gè)月的樓市重啟。在新盤(pán)集中供應(yīng)、認(rèn)購(gòu)加速之下，上海高端住宅成交量上漲，樓市正在逐步恢復(fù)元?dú)狻?/p>
對(duì)此，上海鏈家研究院分析人士表示：“隨著各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐步恢復(fù)，上海第二批新盤(pán)集中供應(yīng)迅速啟動(dòng)，截至6月底已有超過(guò)七成的樓盤(pán)開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，其中有近一半的樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。新房供應(yīng)節(jié)奏加快，有效地緩解了供需矛盾，對(duì)恢復(fù)上海樓市活力、提振市場(chǎng)信心起到重要的作用。”
6月新盤(pán)集中放量，選購(gòu)門(mén)檻降低
今年6月，上海復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，迅速啟動(dòng)了第二批新盤(pán)的集中供應(yīng)。隨著新盤(pán)入市步伐加快，樓市呈現(xiàn)出供需雙增的態(tài)勢(shì)。
隨著第一批延期項(xiàng)目得到重啟和第二批項(xiàng)目的加速入市，6月以來(lái)，上海有27個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，合計(jì)供應(yīng)8668套房源，至少有13957組意向認(rèn)購(gòu)。而僅僅在6月28日和6月29日就有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中有9個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)售罄。
在新房集中放量的同時(shí)，選購(gòu)門(mén)檻也有所降低。上海第二批供應(yīng)的新房入圍比基本由1.3∶1放寬到1.8∶1，認(rèn)籌金也降低至新房總價(jià)的10%，令更多符合條件的購(gòu)房者有參與選購(gòu)的機(jī)會(huì)。
基于此，上海樓市在6月呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的特征。據(jù)上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，上海新建商品房成交7516套，環(huán)比增長(zhǎng)689%，同比下降17%；成交金額685億元，環(huán)比增長(zhǎng)798%，同比增長(zhǎng)31%；套均總價(jià)為911萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比增長(zhǎng)58%；成交均價(jià)75380元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5%，同比增長(zhǎng)43%。
“上海新房市場(chǎng)成交量已經(jīng)恢復(fù)正常水平，但也要客觀(guān)認(rèn)清市場(chǎng)，目前遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到‘火’的程度。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，今年6月，上海新房成交量比去年同期下降了16.3%。目前，新房成交勢(shì)頭主要依靠熱門(mén)改善型樓盤(pán)在支撐，一些地處遠(yuǎn)郊的樓盤(pán)因區(qū)位不佳，出現(xiàn)未能認(rèn)籌完畢的現(xiàn)象。盛夏是上海傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，樓市暖意能否持續(xù)有待進(jìn)一步觀(guān)察。
高端住宅成交攀升，拉升成交均價(jià)
在成交結(jié)構(gòu)上，今年6月，隨著上海新建高端住宅的放量，高端住宅的成交比例進(jìn)一步走高，也拉升了總體的成交總額和成交均價(jià)。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，上海單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的新建高端住宅成交2056套，而去年6月僅成交519套。盡管受到疫情影響，今年上半年單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅累計(jì)成交5380套，相較去年成交2056套，同比上漲161%。
另?yè)?jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月9日，瑞虹新城臻庭項(xiàng)目推出609套房源，1906人搖號(hào)，平均3個(gè)人搶一套房，備案均價(jià)為119800元/平方米；6月27日開(kāi)盤(pán)的靜安區(qū)天匯世紀(jì)璽項(xiàng)目和6月29日開(kāi)盤(pán)的虹口區(qū)招商·虹璽項(xiàng)目，推盤(pán)套數(shù)分別達(dá)到500套和379套，首開(kāi)均售罄，兩個(gè)樓盤(pán)都位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，均價(jià)都約為12萬(wàn)元/平方米。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“上半年上海高端住宅成交量走高，主要是因?yàn)榻衲晔袇^(qū)高端住宅的供應(yīng)量有大幅的增加，而且去年下半年市區(qū)高端住宅供應(yīng)才逐步放開(kāi)，所以今年上半年高端住宅成交量同比去年同期的增速比較顯著，可能到今年下半年這個(gè)增速會(huì)逐步縮小。”
來(lái)自上海鏈家的數(shù)據(jù)顯示，按照網(wǎng)簽成交數(shù)據(jù)，今年上半年上海總價(jià)1500萬(wàn)元的新房成交量為3603套，同比增長(zhǎng)16%。而按照開(kāi)盤(pán)時(shí)間來(lái)算，今年上半年高端住宅的供應(yīng)量為2429套，同比增長(zhǎng)為47%。
對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，與多數(shù)熱點(diǎn)城市相比，如杭州的“打新熱”一樣，上海市區(qū)核心地段的新房存在著一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況，核心地段的高端新盤(pán)成交增多歸根還是利益驅(qū)動(dòng)。
以融創(chuàng)外灘壹號(hào)院為例，該項(xiàng)目新房成交均價(jià)為108329元/平方米，而二手房的成交價(jià)為24.6萬(wàn)元/平方米。
剛需、剛改項(xiàng)目漸入市，新房成交結(jié)構(gòu)有望改善
值得一提的是，今年6月初，由于高端產(chǎn)品集中推出，上海新房市場(chǎng)成交格局呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)偏差。
從成交單價(jià)來(lái)看，目前上海成交量較高的房源集中在10萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米，集中在中環(huán)位置的改善型項(xiàng)目。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，6月的首周，成交量排在前5名的新房為尚海灣豪庭、三湘印象名邸、中凱曼茶園、融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、信達(dá)泰禾上海院子，除了三湘印象名邸售價(jià)達(dá)到14.9萬(wàn)元/平方米外，其余項(xiàng)目售價(jià)約為10萬(wàn)元/平方米。
進(jìn)入6月中下旬，隨著中環(huán)和外環(huán)剛需項(xiàng)目和剛改項(xiàng)目的集中放量，樓市的成交結(jié)構(gòu)和成交均價(jià)也發(fā)生改變。
6月底，上海新房樓盤(pán)成交排名也發(fā)生了變化。數(shù)據(jù)顯示，在6月最后一周，上海新房成交排名前三位的是斐麗名邸、瑞虹瑧庭、華發(fā)四季名邸，除了瑞虹瑧庭在內(nèi)環(huán)內(nèi)，其他兩個(gè)位于閔行區(qū)漕鎮(zhèn)和閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)，均價(jià)約為6.5萬(wàn)元/平方米。
上海鏈家研究院指出，今年上半年，上海新房成交價(jià)格同比增長(zhǎng)，這主要是由供應(yīng)結(jié)構(gòu)和開(kāi)盤(pán)延期導(dǎo)致。特別是在6月，因疫情延期的多個(gè)高端樓盤(pán)集中網(wǎng)簽，使得成交均價(jià)增長(zhǎng)明顯。預(yù)計(jì)隨著后續(xù)成交節(jié)奏恢復(fù)常態(tài)，新房成交結(jié)構(gòu)有望進(jìn)一步改善。
新京報(bào)記者 徐倩