物業費和幾乎每個百姓的生活都有密切的關系，然而物業費本身卻處在一個困局中。一邊是小區業主反對物業費上調，一邊是物業公司因人力等成本增加而虧損。一邊是業主欠繳物業費，一邊是物業公司降低服務標準，導致更多的業主拒繳物業費。圍繞著“物業費”似乎形成了一個死結。

    “管家”與“主人”的這些矛盾該如何解決？北京已開始試水破解這一困局。擬建立物業費市場化的彈性定價機制，并在大興區試點房屋買賣須先繳清物業費。并計劃在將來《北京市物業管理條例》的立法中設置專門條款，解決物業費調價難、業主欠費等突出問題。

    行業之殤

    小區保安老齡化 服務倒退

    十年前，北京普通物業公司招一個保安只要600到800元，而且招的都是小伙子，現在一個月2000多元包吃包住，也招不到年輕人。業主吐槽物業服務越來越差，物業也有苦衷：成本壓力大服務難提高。

    家住回龍觀的吳先生最近幾年對物業的服務越來越不滿意，“服務差了，比如以前的保安都是小伙子，可現在都是老頭兒，甭說保護業主了，來個小偷也追不上啊。”

    物業公司對此也是一肚子苦水。天鴻寶地物業公司負責回龍觀經適房的物業服務，一共400萬平米，有30多個小區3萬多戶業主。副總經理陳曉麗說，除了公共部位和共有設施的保險，物業收取的物業費每平方米6毛錢左右。這個物業費標準已經八九年沒有調整過了。目前的保安平均年齡都在50多歲，但這也是沒有辦法的事，因為一直在虧損。

    物業公司人工成本，很多都是壓著北京市最低工資標準，逐年上調，但物業費卻一直沒調過。陳曉麗說，他們目前只能是苦苦支撐，每年虧損都在50%左右。

    如果物業公司要收支平衡，物業費需要收多少錢？天鴻寶地物業公司測算，價格至少要漲到1元錢/平方米，但政府指導價沒有調整，擅自漲價是不可能的。他們也曾經想過撤出，但因為是國企，管理的又是經適房小區，不能說撤就撤。

    虧空的物業費，企業只能自己背，辦法無非就是降低物業服務品質，減人。陳曉麗介紹，比如以前一個小區20個保安，現在減到10個。面對業主們的意見，物業公司直言，現有的收費標準，只能提供這樣的服務。能保證小區的正常運行就行。

    但物業費還是很難調。陳曉麗表示，一方面是政府指導價的限制，另一方面，大部分業主并不接受。

    “我們管的有幾個小區成立了業委會，但業委會成立的第一件事，就是要降低物業費，哪怕減少一分錢也行，這也是業委會的業績。”陳曉麗說。

    十年未調的經適房物業費

    業內權威人士坦言，缺乏合理的調價機制，物業服務收費水平偏離市場成本，物業費上調困難，企業虧損，行業發展艱難已經成為北京市當前物業發展的突出問題。

    目前，北京的商品房物業費實行的是市場定價，經適房則有政府指導價。2000年，北京市公布經適房物業費基準價為0.5—0.52元/建筑平米，2005年上調至0.55元。

    另一方面，近年來，人工、材料、能源等剛性成本卻在連年上漲，如北京市最低工資標準由2000年的412元上漲至2014年的1560元，幾乎翻了兩番。2000年一個保潔人員的工資只有500元，如今卻達到2500元左右。

    但在成本不斷上漲的壓力下，北京經適房的物業費基準價卻10年沒有調整，仍然沿用2005年0.55元的標準。而商品房則由于缺乏合理的物業費調價機制，業主大會成立困難、業主對物業費上調存在排斥心理等多種原因，也出現了物業費多年未漲的局面，物業企業普遍面臨虧損情況，尤其是普通住宅和老舊小區更為嚴重。

    區縣試點

    小區服務決定物業收費標準

    目前，北京市住建委正指導區縣建委、房管局根據本轄區實際情況制定物業服務指導價并定期發布，目前已有海淀、大興、順義等多個區縣在開展試點。

    大興是試點區縣之一，據區住建委副主任張斌說，2012年談緒祥區長剛上任就來區住建委調研，“他布置了兩個活兒，其中一個就是物業。他認為物業和老百姓生活密切相關，又是矛盾的集中點，要深入調研，對一些問題逐一破解。”

    為此，張斌和同事們開展了半年多的調研，發現對于業主來說，物業服務內容、標準不透明是最大的問題；對于物業公司，物業費收繳難度大、難調價是主要困難。

    大部分業主覺得，物業就是能看到的那幾樣服務，清運垃圾、保潔、保安、化糞池清掏等。大興調研組對這幾項必備服務做了測評，公布了大興區住宅物業服務標準及參考價格。

    在這份標準中，基本物業服務被劃分為3個級別，最低一級的包括保潔、垃圾清運、雨污管線疏通、化糞池清掏等；中間一級增加了安保服務，主要出入口有人值守；最高的一級再增加停車管理服務。3個級別的收費指導價分別為每月0.75元、1.05元、1.35元/平方米。

    有了標準，用誰來服務，都由業主說了算。今年6月，康盛園小區成為大興區第一個物業改革試點。這個1800多戶的小區此前物業費最低限只有0.55元/平方米，繳費率也只有7成多。

    由于該小區沒有成立業主大會和業委會，所以街道和居委會介入了，他們組織了五六輪的入戶調查和收集業主意見，將來是用物業來服務還是小區自管？用什么樣的物業服務標準？定什么價格？每一輪都是業主投票過半數來決定。最終確定了該小區采用大興區的第三類物業服務標準，收費定在1.28元/平米。

    目前該小區的新物業已經進駐，新老物業順利交接。業主們表示，“這次什么都是我們自己定，沒有理由再不交費了。”

    不交物業費 賣房無法過戶

    房子空著沒住，反正打算出手就不交物業費了，這種心理恐怕今后得改改。今年6月，大興區出臺物業管理指導意見，已明確規定，不結清物業費，房子將無法辦理過戶手續。

    讓業主明白物業費究竟花在什么地方，市住建委通過規范物業企業成本收支公示來解決，對業主欠費治理，也有辦法。北京市住建委負責人表示，下一步市住建委將加大對業主欠費的治理力度，對物業費未結清的房屋將不予辦理產權交易和過戶手續。此外，還將聯合街道社區建立居民誠信體系，將物業費交納情況納入誠信體系內容，對誠信缺乏的居民，街道和居委會不予開具相關證明。

    大興區是率先“吃螃蟹”的區縣。在今年6月出臺的《關于加強居住小區物業管理工作的指導意見》中規定，在辦理房屋產權交易時，產權人（或代理人）應出具結清物業服務費用的證明（或無物業管理房屋過戶證明）。也就是說，如果沒有結清物業費，房子是無法辦理交易過戶手續的。

    “我們在擬文時，有相關部門曾提出，這條規定太前衛，上位法中還沒有相關規定，我們力排眾議，才加上了這一條。”大興區住建委副主任張斌說。

    確實，如果是因為物業服務不好，導致業主拒交物業費，這樣的規定是否損害了業主的利益？

    在張斌看來，如果業主覺得物業服務有問題，可以隨時投訴，合法維權，但不能簡單粗暴的不交錢。“舉個例子，家里的保姆如果覺得她服務不好，可以換可以辭退，但你不能不給她結工資。物業也是一樣，不能簡單以不交物業費來維權。”張斌說。

    新規實施數月以來，還沒賣房業主未結清物業費的情況。“大興區是全市房屋交易量第二大區縣，每個月在400筆左右，這些結清的物業費中，最低有補交一年的，多的則有補交好幾年上萬元錢的。”張斌說。

    上周，在大興區房屋登記大廳，正在辦理過戶的張先生，把全年1000多元錢的物業費結清了再辦過戶。“我覺得這種方式很好，都結清了，買賣雙方也少了糾紛。”

    解決之道

    區縣試點經驗擬納入物業立法

    在近期召開的全市物業管理工作會上，大興等區縣的試點經驗得到了市住建委的肯定。市住建委也要求各個區縣，借鑒試點區縣的經驗，也推行這些新舉措。

    “物業費調整不能簡單按照政府定價、組織聽證來操作，這種方式看起來合理，實踐中行不通，政府定價實際上變成了固定價格，我們要建立物業費隨人工、水、電等成本變化的動態定價機制。”相關部門負責人說。

    目前，北京已經從市級層面開展了物業服務成本的調查和測算，下一步市住建委將會同市發改委定期向社會發布物業服務成本構成，引導物業服務的供需雙方自主議價，形成合理的市場成交價格。

    “可以說，試點區縣的創新做法，探索了破解物業管理難題的方法。但最終的破解，則需要法律和制度上的保障。也就是說，行之有效的辦法要固定下來并全市鋪開。”市住建委負責人說。

    據悉，北京市人大已將《北京市物業管理條例》列入5年立法計劃，相關部門正在著手準備，結合各個區縣試點情況，參考其他省市經驗，在條例中設定專門條款，為北京市物業管理行業的健康有序發展提供法制保障。解決目前業主大會成立難及運作不規范、業主欠費、物業項目接撤管不順、物業服務費調價難、房屋管理雙軌制等突出問題。

    A16版-A17版采寫 新京報記者馬力