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“玻璃大王”勸退炒房!曹德旺老家福清樓市的膨脹與衰退

2022-07-22 10:18:36

來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)

  作者:馬一凡

  “玻璃大王”曹德旺身處汽車行業(yè),近年來(lái)卻始終不忘對(duì)房地產(chǎn)發(fā)表獨(dú)到觀點(diǎn)。

  近日在一場(chǎng)汽車論壇上他再度談及房地產(chǎn),引發(fā)輿論熱議。“房地產(chǎn)應(yīng)該讓懂的人去做,讓不懂的做,做那么大,害了自己也害了別人。”曹德旺強(qiáng)調(diào)自己不會(huì)涉足房地產(chǎn)生意。

  更早之前,曹德旺還曾預(yù)言,房地產(chǎn)將成為有錢人之間的擊鼓傳花游戲,“趁早賣掉房子才明智,你以為房子保值,別傻了“。

  曹德旺一語(yǔ)中的,他的老家福州福清,也是福耀集團(tuán)總部所在地,近6年在經(jīng)歷了一輪房地產(chǎn)爆發(fā)性增長(zhǎng)后,出現(xiàn)了樓市“退燒”、房?jī)r(jià)回落等現(xiàn)象。

  作為一個(gè)四線縣城,福清樓市最旺時(shí),二手房均價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米,最貴小區(qū)的房?jī)r(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米,如今這些數(shù)據(jù)已斷崖式下跌。

  一個(gè)富裕縣城樣本

  福清位于福建省東部沿海,地處福建省海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)中部樞紐和省會(huì)中心城市福州南翼。

  以福清為代表的福建東部沿海多個(gè)縣市,幾十年前曾是偷渡重災(zāi)區(qū),“福清幫”在海外十分有名。那時(shí)候,老百姓偷渡的原因指向了一個(gè)字——窮。海域資源枯竭加上勞動(dòng)力嚴(yán)重過(guò)剩,貧窮逼著福建沿海居民飄洋過(guò)海去淘金,若是有命賺到錢,他們就能回村蓋起小洋樓。

  時(shí)光荏苒,福清今非昔比。如今的福清不僅是福建經(jīng)濟(jì)發(fā)展排名前五的縣城,還是全國(guó)最富裕的20個(gè)縣(市)之一,根據(jù)當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),福清2021年的GDP超過(guò)1400億元,名義增速超過(guò)15%。

  福清最知名的企業(yè)是福耀集團(tuán),它在汽車玻璃領(lǐng)域的市場(chǎng)份額占據(jù)全國(guó)半壁江山,也是出口量最大的汽車玻璃生產(chǎn)供應(yīng)商。

  但實(shí)際上,福清的玻璃行業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上企業(yè)產(chǎn)值比重僅為2.5%,除了玻璃,福清的支柱性產(chǎn)業(yè)還包括電子、食品、化工、塑膠、電力等。上市公司除了有福耀玻璃,還有天馬科技集團(tuán)、坤彩材料科技、中源新能源、星原農(nóng)牧科技等。

  發(fā)達(dá)的縣域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了人口增長(zhǎng),根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù),過(guò)去十年間,福清市新增常住人口15.6萬(wàn),目前總常住人口數(shù)已達(dá)139萬(wàn)人。

  擁有多個(gè)支柱性產(chǎn)業(yè)、人口凈增長(zhǎng)的東部沿海縣城在過(guò)去幾輪房地產(chǎn)周期中,都經(jīng)歷了城市面貌的煥新和房?jī)r(jià)的爆發(fā)式增長(zhǎng),福清也不例外。

  6年樓市跌宕起伏

  許多人對(duì)于福清的重新認(rèn)識(shí),源于獲得了奧斯卡最佳紀(jì)錄長(zhǎng)片獎(jiǎng)的《美國(guó)工廠》。

  片中,當(dāng)“玻璃大王”曹德旺在美國(guó)投資的工廠生產(chǎn)效率受挫后,福耀工廠的一批美國(guó)管理人員從俄亥俄州代頓出發(fā),來(lái)到中國(guó)小縣城福清學(xué)習(xí)取經(jīng)。紀(jì)錄片給到福清的第一個(gè)鏡頭,便是滿城在建的住宅樓盤(pán)和塔吊,紅色裝飾板搭建的售樓處頂上,豎立著8位數(shù)的看房熱線號(hào)碼。

  《美國(guó)工廠》拍攝的時(shí)間點(diǎn),正是福清的樓市膨脹時(shí)刻。

  2017年,福清的土地市場(chǎng)“高燒不退”,在一場(chǎng)土拍中,萬(wàn)科、保利、世茂、碧桂園、華潤(rùn)、金輝、正榮、中庚、名城、凱景、新東方、居悅等全國(guó)十余家開(kāi)發(fā)商都前來(lái)競(jìng)買,鏖戰(zhàn)數(shù)個(gè)小時(shí),最后4宗地塊都高溢價(jià)拍出。其中,世茂拿下的一宗地塊溢價(jià)率高達(dá)80%,成為福清土拍史上首幅限價(jià)地塊,由于競(jìng)配建,其真實(shí)可售樓面價(jià)超過(guò)了6000元/平方米。這場(chǎng)土拍之后,福清整體房?jī)r(jià)迅速拔高,很多樓盤(pán)開(kāi)始捂盤(pán)惜售、搭售車位、變相抬價(jià)。

  在那之后,在福清樓價(jià)最堅(jiān)挺的西區(qū),其均價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站上了15000元/平方米。從2018年-2020年,福清房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,根據(jù)房天下研究院數(shù)據(jù),2020年年中,福清二手房均價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米,三個(gè)最貴小區(qū)的房?jī)r(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米,這價(jià)格甚至超過(guò)了福州市區(qū)大部分樓盤(pán)。

  時(shí)間來(lái)到了2021年,受疫情、房地產(chǎn)大環(huán)境等因素波及,福清樓市也經(jīng)歷了徹底的洗牌和蛻變。2021年上半年,福清的土拍和新房市場(chǎng)還一片向好,到了下半年則迅速轉(zhuǎn)冷。

  根據(jù)當(dāng)?shù)毓嫉木W(wǎng)簽數(shù)據(jù),2021年全年福清一手住宅網(wǎng)簽9933套,同比上一年整整減少1356套,網(wǎng)簽面積同比下跌5.9%。去年9月的網(wǎng)簽量,只有3月份網(wǎng)簽量的三分之一左右。

  面對(duì)銷售壓力,福清不少項(xiàng)目以價(jià)換量,促銷打折,相對(duì)偏遠(yuǎn)、配套不全的區(qū)域,開(kāi)始出現(xiàn)8000元/平方米的房源。2020年時(shí),福清有不少掛牌價(jià)格達(dá)到三四萬(wàn)的二手房小區(qū),如今掛牌價(jià)近乎腰斬。

  而根據(jù)房天下研究院數(shù)據(jù),福清今年4月二手房參考均價(jià)跌至19677元/平方米,今年7月進(jìn)一步跌至13501元/平方米。

  縣城樓市還有機(jī)會(huì)嗎?

  福清的房地產(chǎn)市場(chǎng),是一個(gè)典型的強(qiáng)經(jīng)濟(jì)型縣域房地產(chǎn)的發(fā)展案例。

  一位當(dāng)?shù)刭Y深房地產(chǎn)中介告訴第一財(cái)經(jīng),2000年左右,福清還沒(méi)有進(jìn)行縣城大開(kāi)發(fā),也沒(méi)有太多像樣的樓盤(pán),那時(shí)候600元/平方米-800元/平方米的房子在當(dāng)?shù)鼐褪恰昂勒绷恕?/p>

  后來(lái),由于福清老城區(qū)已經(jīng)無(wú)法承載快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì),政府提出了西進(jìn)戰(zhàn)略,開(kāi)始大力發(fā)展西區(qū)新城。2016年以后,又變成東西南北多區(qū)域全面開(kāi)花、齊頭并進(jìn),縣城面貌徹底改變。那時(shí)候,這類東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的四線縣城,也是開(kāi)發(fā)商最愛(ài)進(jìn)駐的片區(qū)。

  不過(guò),2021年下半年以來(lái),縣城房地產(chǎn)“退燒”明顯,福清并不是個(gè)例。

  克而瑞研究中心高級(jí)研究總監(jiān)馬千里認(rèn)為,過(guò)去十年城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速,城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)需求端貢獻(xiàn)巨大,據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù),至2021年底,我國(guó)城鎮(zhèn)人口例為64.7%,距離十四五預(yù)期目標(biāo)65%僅剩不到0.3個(gè)百分點(diǎn),因此我國(guó)城鎮(zhèn)化已進(jìn)入中后期發(fā)展階段,未來(lái)城鎮(zhèn)化水平提升速度勢(shì)必會(huì)下降。

  但馬千里仍然看好福清這類具備特色產(chǎn)業(yè)的縣區(qū)。他表示,目前我國(guó)縣城投資與城市差距很大,人均市政公用設(shè)施固定資產(chǎn)投資僅為城區(qū)的二分之一左右,人均投資強(qiáng)度僅為市轄區(qū)四分之一,縣市城建發(fā)展提速空間巨大。值得關(guān)注的是,特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展助力人口集聚,部分縣市人口增長(zhǎng)超過(guò)市轄區(qū),近十年有150個(gè)縣市人口增長(zhǎng)達(dá)到13%以上,大大促進(jìn)了這些縣市的日常消費(fèi)和住房需求增長(zhǎng)。

  今年5月,中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)的意見(jiàn)》,提出了以縣域?yàn)橹匾d體的城鎮(zhèn)化建設(shè),立足于資源環(huán)境承載能力、區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、功能定位,發(fā)展具有地方特色、不同功能、符合市場(chǎng)規(guī)律的縣城,引導(dǎo)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化,完善大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化空間布局。馬千里表示,國(guó)家層面推動(dòng)縣城的發(fā)展,未來(lái)或許仍將帶來(lái)巨量的新增房屋居住需求。

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